Mietzinse

Durch den Baurechtsvertrag mit der Stadt Zürich ist die Genossenschaft der städtischen Finanzkontrolle und – für den Wohnteil des Neubaus – den städtischen Richtlinien zur Wohnbauförderung unterstellt. Das heisst, die Wohnungsmieten müssen der Kostenmiete gemäss dem städtischen Mietzinsreglement entsprechen.

Auch Genossenschaft selbst hat die Gemeinnützigkeit in Art. 2 ihrer Statuten verankert: «Die Tätigkeit der Genossenschaft ist gemeinnützig und nicht gewinnstrebig».

Die Gewerbemieterinnen haben feste, auf fünf bzw. zehn Jahre befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsoptionen. Die Mietzinsen wurden aufgrund von Nutzfläche und Lage mit jeder Mietpartei individuell festgelegt. Mit einigen Mietern wurden, um den Einstieg zu erleichtern, umsatzabhängige Mieten vereinbart.

Die Wohnungsmieten berechnen sich aufgrund der Hauptnutzflächen, also der effektiven Wohnfläche sowie der zur Wohnung gehörigen Aussen- und Lagerflächen (Loggia, Wohnungskeller). Bei Cluster-Wohnungen kommt der Anteil der Fläche der Cluster-Gemeinschaftsräumen bei den Wohnungen des Grosshaushaltes der Anteil der Fläche von Essraum und Küche im 2.OG hinzu.  

Die Nutzung der allen Mieterinnen zur Verfügung stehenden Gemeinschafts- und Aussenräume sind in den Mietzinsen enthalten.

Abstufung Wohnungsmieten

Das Berechnungsmodell für die Wohnungsmieten der Genossenschaft Kalkbreite erlaubt eine Abstufung der Flächenpreise je nach Grösse und Qualität der Wohnung. Dadurch soll die soziale Durchmischung gefördert werden, indem z.B. einkommensschwache Mieterinnen günstige Wohnungen belegen können, auch wenn sie zur Miete subventionierter Wohnungen nicht berechtigt sind.

Die Abstufungskriterien sind:

1. Zimmerzahl
Die Erstellungskosten pro Quadratmeter nehmen mit steigender Wohnungsgrösse ab. Auf den Flächenpreis einer 11/2-Zimmer-Wohnung wird beispielsweise ein Zuschlag von rund 8.5 % gegenüber einer 41/2-Zimmer-Wohnung gerechnet.

2. Geschoss
Die von Geschoss zu Geschoss steigende Licht- und Sichtqualität (5. und 6. OG liegen höher als die Dächer der meisten umliegenden Gebäude) wird – ausgehend vom 4. OG als Normgeschoss – mit einem Geschosszuschlag bzw. -abzug von rund 10.0 % pro Geschoss berücksichtigt.

3. Orientierung
Bei einzelnen Wohnungen, die in ihrer Ausrichtung besonders bevorzugt oder benachteiligt sind (z.B. einseitige Orientierung der Cluster-Wohnungen auf Hof oder Strasse) wird ein zusätzlicher Zuschlag bzw. Abzug in der Miete eingerechnet.

Nebenkosten

Aufgrund der Bestimmungen des städtischen Mietzinsreglements können nur Kosten für Heizung und Lüftung, Warmwasser, Allgemeinstrom und Treppenhausreinigung als eigentliche Nebenkosten ausgewiesen werden.

Um weitere verbrauchsabhängige und Kalkbreite-spezifische Kosten sowie die in den Statuten verankerten Solidaritätsbeiträge verrechnen zu können, hat die Genossenschaft mit dem städtischen Büro für Wohnbauförderung folgende Aufteilung der Mietbestandteile vereinbart:

• Nettomiete 2: Kalkbreite-spezifische Kosten, die entweder vom individuellen Verbrauch abhängig sind (Kaltwasser), aufgrund des Organisationsreglements erhoben werden (Serviceleistungen Empfang) oder vom Umfang freiwilliger Arbeit der Bewohnerschaft abhängen (Pflege Dachgärten). Diese Kosten sind Bestandteil der Nettomiete und werden jährlich abgerechnet.
• Nebenkosten: Die Nebenkosten umfassen die gemäss Mietzinsreglement der Stadt Zürich zu-lässigen Nebenkosten. Die Nebenkosten werden jährlich nach Verbrauch abgerechnet.
• Statuarische Beiträge: Zusätzlich wird gemäss Statuten ein Beitrag für den Solidaritätsfonds erhoben.

Subventionierung

Um auch einkommensschwachen Haushalten den Bezug einer Wohnung in der Kalkbreite zu ermöglichen, gibt es insgesamt 11 von Stadt und Kanton subventionierte Wohnungen unterschiedlicher Grösse:

• 2 Einpersonenwohnungen (1.5 Zimmer-Wohnungen)
• 1 Atelierwohnung (2.5 Zimmer-Wohnung)
• 2 Zweipersonenwohnungen (3 Zimmer-Wohnungen)
• 6 Familienwohnungen (4.5 und 5.5 Zimmer-Wohnungen)

Die Nettomietzinsen der subventionierten Wohnungen reduzieren sich gegenüber den Basismietzinsen um rund 15 %. Für die Mieterinnen subventionierter Wohnungen gelten Einkommenslimiten:

• Haushalte mit 1 Erwachsenem: CHF 49'200 steuerbares Einkommen/Jahr bei Bezug (Stand 2016)
• Haushalte mit 2 und mehr Erwachsenen: CHF 58'000 steuerbares Einkommen/Jahr bei Bezug (Stand 2016)

Ab 4 Jahren nach Bezug erhöht sich die Einkommenslimite um gut 10%. Das höchstzulässige Vermögen beträgt CHF 200'000. Detaillierte Informationen finde Sie im Merkblatt «Anforderungen an Mieterinnen und Mieter» der kantonalen Fachstelle Wohnbauförderung.

Solidaritätsfonds

In der Vermietung der Wohnungen strebt die Genossenschaft eine soziale Durchmischung nach Einkommen und Vermögen an. Um Haushalte mit geringeren finanziellen Mitteln bei der Finanzierung der Anteilscheine sowie bei zu starker Belastung des Haushaltsbudgets durch die Miete zu unterstützen, wurde ein Fonds eingerichtet, mit dem sich die Bewohnerinnen gegenseitig solidarisch aushelfen.

Solidaritätsfondsreglement

Anteilkapital

Dank der Bindung an die Stadt Zürich beteiligt sich die städtische Pensionskasse bis zu einem Belehnungsgrad von 94 % an der Finanzierung. Dadurch benötigt die Genossenschaft einen vergleichsweise niedrigen Eigenmittelanteil von 6 %.

Den grössten Teil des benötigten Anteilkapitals müssen die Wohnungs- und Gewerbemieterinnen mit dem proportional zur beanspruchten Nutzfläche berechneten Pflicht-Anteilkapital einbringen. Dieses beträgt CHF 260.–/m2 Hauptnutzfläche. Daneben halten auch externe Genossenschaftsmitglieder sowie ein Dutzend Zürcher Wohnbaugenossenschaften und die Stadt Zürich einen Teil des Anteilkapitals.

Wohnungsmieterinnen haben die Möglichkeit, nach Abschluss des Mietvertrags ihr Anteilkapital oder einen Teil davon aus dem Sparkapital ihrer Pensionskasse einzubringen. Der Teil des Pflicht-Anteilkapitals, der als Mietzinssicherheit dient (rund drei Monatsmieten) kann nicht von der Pensionskasse bezogen werden.

Das Anteilkapital wird gemäss Statuten nicht verzinst.